Il suffit à un bailleur d’adresser une formule officielle – jaune – qui ne vous laissera que 30 jours pour la contester. Même infondée, une hausse sera jugée valable.
Les bailleurs, mais surtout les régies, l’ont bien compris. Combien de fois voit-on des locataires qui pensent être chanceux car leur loyer n’a que très peu augmenté ?
Par exemple de 50 francs par mois, sur la base de trois avis. Or, lorsque l’on se penche sur leurs documents, on constate que le bail date d’août 1999, avec un taux hypothécaire de référence de 4%. La régie a cependant régulièrement notifié des avis de modification du bail, avec une discrète mise à jour de ce critère de fixation du loyer, par la simple mention d’une « adaptation aux loyers du quartier ».
Quand le locataire pense avoir été épargné pendant toutes ces années, la régie lui a en réalité discrètement grignoté le bénéfice de l’évolution à la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de référence !
Un locataire bien conseillé
Dans notre cas, si le locataire avait demandé une baisse de son loyer aujourd’hui, il aurait pu prétendre à une baisse de 24,81%. Avec une nuance : un bailleur peut compenser l’évolution d’autres critères, tels que la hausse des charges d’exploitation de l’immeuble ou le renchérissement, sur la base de l’indice suisse des prix à la consommation (à raison de 40%).
Cependant, si le locataire, bien conseillé, avait contesté ces différentes hausses de loyer, il y a fort à parier qu’il aurait obtenu une baisse en retour.
Le coup de la société anonyme
Autre exemple : une société anonyme prétend à une majoration du loyer de plus de 100%. Elle soutient qu’après l’acquisition de l’immeuble, les coûts investis dépassent les recettes des loyers.
En creusant un peu, on réalise toutefois que la valeur d’acquisition censée justifier la hausse n’est qu’une opération purement artificielle. En effet, les anciens bailleurs/propriétaires ont simplement demandé à des membres de leur famille de créer une société anonyme. Ils lui ont cédé l’immeuble sur la base d’une estimation de sa valeur fiscale, bien supérieure à la valeur d’acquisition originelle.
Bien qu’inscrite au Registre foncier, cette vente n’a en réalité nécessité aucun nouvel investissement, aucun échange d’argent. Et pourtant, les locataires de ces immeubles ont eu la mauvaise surprise de recevoir une hausse de loyer sur la base de ce motif !
Le but est simple : augmenter l’état locatif de l’immeuble en vue d’une prochaine vente, cette fois-ci bien réelle. Et réaliser de juteux bénéfices… On voit ici de nouveau la nécessité de s’opposer à ces hausses.
Des avis parfois nuls
Les motifs du vice ne sont cependant pas toujours inavouables. C’est le cas lorsque la régie notifie un avis jaune au nom d’un locataire décédé, ou à un seul titulaire du bail lorsqu’il y en a plusieurs. La hausse est alors nulle de plein droit et n’a aucune valeur.
Lorsque l’avis n’est pas motivé, ou que la motivation est confuse, on considère également qu’il est nul. Le droit du bail est en effet particulièrement formaliste.
Pas de raison d’avoir peur
Le locataire ne perd donc jamais rien à faire vérifier ses documents contractuels par un juriste. La peur est mauvaise conseillère, dans ce cas au moins.
Si vous avez laissé filer le délai, il reste toutefois une solution : invoquer un éventuel vice de forme grave, difficile toutefois à déceler pour des yeux non avertis.
Alexandre Gajardo
Juriste
ASLOCA Genève
