Le Conseil national approuve le durcissement de la Lex Koller
Le Conseil national a adopté aujourd’hui la motion 24.3961 « Renforcement de la Lex Koller ». Pour l’Association suisse des locataires (ASLOCA), il s’agit d’une victoire d’étape. Ce renforcement est absolument nécessaire pour freiner l’explosion des loyers. La vente des logements suisses à des investisseurs étrangers ne doit pas faire grimper encore plus les loyers. Nous invitons maintenant Conseil fédéral à soumettre rapidement son propre projet au Parlement.
Le message du Conseil national est clair : il est urgent d’agir, la charge locative est déjà trop élevée aujourd’hui. Les loyers ont augmenté de 32,1 % entre 2005 et 2025. Depuis l’assouplissement de la Lex Koller, des capitaux d’investissement supplémentaires provenant de l’étranger viennent aggraver cette situation tendue. En 1997, l’obligation d’autorisation a été supprimée pour les immeubles commerciaux, puis en 2005 pour les parts de sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse. Depuis lors, les capitaux étrangers peuvent affluer indirectement, via la bourse, vers l’immobilier résidentiel suisse.
La terre ne se multiplie pas. Lorsque des capitaux supplémentaires se heurtent à un bien rare, les prix augmentent. La Banque centrale européenne a étudié ce phénomène dans la zone euro : là où les investisseurs institutionnels achètent à grande échelle des biens immobiliers résidentiels, les prix d’achat augmentent et restent élevés pour se déconnecter des revenus des habitants locaux. Les coopératives d’habitation, les petites caisses de retraite, les pouvoirs publics et les familles qui souhaitent acheter par elles-mêmes se font surenchérir.
Les sociétés axées sur le rendement continuent de se développer
La part des sociétés axées sur le rendement dans le parc locatif est passée de 28,7 % à 44,4 % entre 2000 et 2024, tandis que celle des particuliers a baissé de 57,3 % à 43,2 %. Dans la région lémanique (54,5 %) et en Suisse orientale (51,4 %), ces sociétés immobilières en détiennent déjà la majorité. En l’absence de mesures politiques, leur part continuera de croître au même rythme que ces 24 dernières années. Ainsi, elles posséderont en 2033, soit dans sept ans, la majorité de tous les logements en location de Suisse.
Un afflux de capitaux effréné vers le marché immobilier résidentiel suisse
L’agio des fonds immobiliers illustre l’ampleur de la pression des investissements. Il s’agit de la prime que les investisseurs paient en bourse par rapport à la valeur nette d’inventaire, c’est-à-dire par rapport à la valeur estimée des biens immobiliers du portefeuille. Un agio de 30 % signifie que pour un franc de valeur immobilière, 1,30 franc est payé. Le 21 mai 2026, l’agio des fonds immobiliers cotés s’élevait à 32 %, celui des sociétés immobilières par actions à 34 %.
Les capitaux ne cessent d’affluer. En 2025, les placements immobiliers suisses indirects ont enregistré un afflux de nouveaux capitaux sans précédent, à hauteur de 9,2 milliards de francs. Fin avril 2026, ce montant dépassait déjà les trois milliards, soit plus qu’à la même période l’année précédente.
Ces fonds sont investis dans l’achat de logements résidentiels et font grimper les prix. Pour acheter le bien, les investisseurs dépendent de revenus locatifs très élevés. Ils cherchent donc à percevoir des loyers correspondants, et ce sont les locataires qui en font les frais.
