Des logements se transforment en fours durant l’été. Le bailleur doit remédier aux problèmes de ce type, mais des cas limites vont se poser. Aux tribunaux de trancher.
l fait trop chaud dans mon logement, que puis-je faire? Mon bailleur doit-il y remédier? Ces questions deviennent de plus en plus fréquentes à mesure que les températures augmentent en raison du réchauffement global. Sous l'effet des désormais traditionnelles canicules, certains logements deviennent des bouilloires thermiques, les rendant quasiment voire totalement inhabitables. La question qu'il faut d'abord se poser, c'est si la chaleur excessive dans un logement constitue un défaut de la chose louée. Si oui, alors le Code des obligations ouvre effectivement la porte au locataire à des prétentions envers son bailleur, notamment le droit à l'exécution de travaux visant à remédier au défaut et/ou à une réduction de loyer si le bailleur tarde à régler le défaut alors qu'il en est informé. Le défaut se définit en droit comme un état de la chose louée qui diverge de celui convenu par les parties, soit en raison de l'absence d'une qualité promise, soit lorsque la chose ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter, en se référant à l'état approprié à l'usage convenu.
Réduction de loyer pour cause de chaleur
En voilà un exemple: je loue un appartement au 5e étage, dont il est clairement stipulé dans mon bail qu'il y a un balcon. S'il n'y en a pas, il s'agit d'un défaut de qualité promise. Si le balcon en question n'est pas muni d'un garde-corps, alors il s'agit de l'absence d'une qualité sur laquelle le locataire pouvait compter de bonne foi. Le Tribunal fédéral a spécifiquement traité la question de la température excessive dans un logement dans un arrêt du 25 avril 2017. Il était précisé à ce titre que les locataires pouvaient légitimement s'attendre à une température entre 20°C et 21°C dans un appartement; et entre 19°C et 20°C dans un appartement Minergie. Des températures supérieures de 3°C à 5°C par rapport à ces normes pouvaient constituer un défaut. Il est intéressant de relever que cet arrêt ne semble pas uniquement traiter des températures excessives dans un logement en hiver, mais aussi en été, puisque la réduction de loyer a été octroyée à l'année. Il faut toutefois prendre cet exemple avec des pincettes lorsqu'on connaît l'inconstance de notre Haute Cour. Même en cas de défaut avéré, est-ce que tous les types de travaux sont exigibles de la part du bailleur? Dans le cas sus-évoqué, le bailleur avait été condamné à installer des toiles de tente ou des stores sur le balcon car il était avéré que ces travaux étaient propres à régler le problème. Mais qu'en est-il si le défaut est lié à un problème d'isolation ou de toiture qui nécessiterait de coûteux travaux? Quid si le défaut est irréparable? Peut-on forcer le bailleur à exécuter des travaux?
Le coût n'est pas une excuse
Si leur coût apparaît démesuré en comparaison des désagréments rencontrés ou si d'autres moyens peuvent permettre de réduire le défaut, alors ils pourraient être refusés valablement par le bailleur. Le coût élevé des travaux ne pourra toutefois pas être une excuse magique, puisque, lorsque les logements deviennent quasiment inhabitables, la pesée des intérêts devrait pencher en faveur des locataires et le bailleur être condamné à exécuter les travaux nécessaires. Même dans l'hypothèse où le bailleur peut valablement refuser d'exécuter les travaux, un tribunal pourrait toutefois octroyer au locataire une réduction pérenne de loyer pour tenir compte de la perte de jouissance. Si toutefois le défaut est réparable et les travaux exigibles, la réduction de loyer sera octroyée dès la connaissance du défaut par le bailleur, jusqu'à son élimination.
Alexandre Gajardo
Juriste, titulaire du brevet d'avocat
ASLOCA Genève
